Bauen ohne Genehmigung kann nicht nur teuer werden, es drohen auch Konsequenzen und Bestandsschutz gibt es auch nicht
Ohne Baugenehmigung schon mal anfangen oder umbauen?
Eine Rentnerin im Bergischen Land muss ihr Haus abreißen, weil es vor 75 Jahren ohne Baugenehmigung errichtet wurde. Das ist kein Einzelfall. Nach dem zweiten Weltkrieg wurden viele Schwarzbauten errichtet, die aber keinerlei Bestandschutz haben. Kommt es zum Verkauf, muss der Bau leaglisiert werden. Käufer und Verkäufer einer Immobilie sollten deshalb immer die rechtlichen Grundlagen prüfen. Fehlt die Baugenehmigung, wird dieser als Schwarzbau eingestuft und die Behörde kann den Abriss oder Rückbau verfügen.
Das wird teuer!
Ein Haus oder einen ohne Baugenehmigung zu bauen/umzubauen, ist keine gute Idee. Bußgelder und baurechtliche Maßnahmen sind die Konsequenz. Wie Du auf Nummer sicher gehst und wie die rechtliche Situation bei einem sog. "Schwarzbau" aussieht, erfährst du hier.
Vor Baubeginn: Bauantrag oder Bauvoranfrage stellen
Als Grundstücksbesitzer stellen sich viele zukünftige Bauherren die Frage,wann sie eine Baugenehmigung benötigen. Das kleine Gartenhaus auf dem eigenen Grundstück oder das Carport in der Einfahrt - ist das bereits genehmigungspflichtig? Muss ich den Anbau des Wintergartens der örtliche Baubehörde anzeigen? Und welchen Weg geht der Antrag bis zur Baufreigabe und was passiert eigentlich, wenn ich schwarz (illegal9 baue? Wer ein Haus oder ein Nebengebäude/Anbau auf seinem Grundstück errichten möchte, muss sich an geltende Gesetze halten:
1. Regelungen des Baugesetzbuchs (BauGB)
2. die Landesbauordnung
3. örtliche Bauvorschriften
Für fast alle Bauten ist eine Genehmigung mittels Bauantrag oder eine Bauvoranfrage einzuholen. Wichtig ist, den Bauantrag weit vor Beginn des Bauvorhabens zu stellen, damit die Ausführung zügig erfolgen kann und kein Baustopp erfolgt. Wer ohne Genehmigung baut/umbaut kann mit hohen Bußgeldern belegt werden. Das jeweilige Gebäude wird als "Schwarzbau" eingestuft.
Was ist eine Baugenehmigung?
Kurz und knapp: Die Baugenehmigung ist eine Bescheinigung der Baubehörde, daß das beantragte Bauvorhaben den gesetzlichen Vorschriften und Regelungen entspricht und keine Bedenken seitens der Behörde angemeldet werden.
GUT ZU WISSEN
Wichtig ist auch, vor einen Grundstückskauf bei den Behörden nachzufragen, ob planungs- und bauordnungsrechtliche Hindernisse existieren. Gibt es einen Bebauungsplan für das gewünschte Grundstück? Sind Auflagen in Bezug auf Gewässerschutz oder Emissionen zu erfüllen?
Ein Baubeginn ohne entspechende Genehmigung ist riskant
Ein Einrichten der Baustelle oder der Baugruben-Aushub kann bereits - je nach Landesbauordnung - genehmigungspflichtig sein. Man riskiert nicht nur einen Baustopp sondern auch Bußgelder. Wenn Du bauen möchtest, stelle sicher, daß alle Arbeiten behördlich genehmigt sind.Hast Du ein Bauunternehmen oder einen Bauträger mit dem Bau beauftragt, der ohne Genhmigung erste Baumaßnahmen durchführt, so ist dieser verantwortlich. Einige Bundesländer bieten auch die Möglichkeit eine Teilbaugenehmigung zu beantragen, die einzelne Baumassnahmen wie den Aushub genehmigt.
Konsequenzen eines Schwarzbaus
Die Bundesländer Bayern, Sachsen, Niedersachsen und weitere sehen in ihren Bauordnungen Bußgelder bis 500.000 Euro für Schwarzbauten vor (Stand: 12/ 2019). Weiterhin kann die Behörde den Abriss verlangen oder die Nutzung untersagen. Bei nicht genehmigten Anbauten wird oft ein Rückbau verlangt. Braucht man für ein Gartenhaus, eine Grage oder einen Carport eine Genehmigung? Hier lohnt sich ein Blick in die Landesbauordnung. Im Zweifelsfall sollte man beim Bauamt nachfragen. Liegt bei einem genehmigungpflichtigen Bau/Umbau keine Genehmigung vor, drohen ebenfalls Bussgeld und Konsequenzen.
Gibt es eine Verjährungsfrist für Schwarzbauten?
Ohne Genehmigung errichte Bauten haben keinen automatischen Bestandsschutz, selbt dann nicht, wenn sie bereits vor Jahrzehnten errichtet wurden im Grundbuch eingetragen sind. Die Behörde kann immer noch den Abriss anordnen. Wer eine gebrauchte Immobilie kaufen möchte, sollte deshalb immer nachprüfen, ob für Gebäude, Anbauten, Garagen, Gartenhäuser etc. alle Genehmigungen vorhanden sind.
Kann man eine Baugenehmigung nachträglich beantragen?
Das ist nur dann möglich, wenn der Bau grundsätzlich genehmigungsfähig ist und dem Bebauungsplan entspricht. Ein nicht in einem Wohngebiet errichteten Haus kann eine Genehmigugn schwierig bis gar unmöglich werden. Sie erfordert eine nachträgliche Änderung des Bebauungplans. Die Stadt bzw. Gemeinde haben wenig Interesse so ein Verfahren in Gang zu setzen, da sie mit einem erhebelichen Aufwand verbunden sind.
Fazit
Bauen ohne erforderliche Baugenehmigung
- mögliche Konsequenz ist ein hohes Bußgeld
- Baustopp bzw. Abriss oder Rückbau können angeordnet werden
- Einrichten von Baustelle oder Aushub sind meist schon genehmigungspflichtig
- auch für Anbauten, Carports oder Gartenhäuser sind oft Baugenehmigungen nötig
- Schwarzbauten bekommen meist keinen Bestandsschutz und unterliegen keiner Verjährung
Bauen ohne Baugenehmigung: diese Konsequenzen drohen
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Tarifempfehlung
Summary
Ich habe mich vor meinem Hausbau beraten lassen. Dazu gehörte auch, dass mir Frau Hahn in rechtlichen Fragen auch den Kontakt zu einem Architekten und Rechtsanwalt herstellte. Alles in allem haben mich die Beratungen vor mehreren Fehlern bewart, die ein hübsches Sümmchen hätten kosten können. So bin durch die Bauphase gekommen und die empfohlene Bauversicherung hat auch mehr als bezahlt gemacht. Ich kann nur jedem raten: holt Euch Experten bei einem so großen Projekt dazu. Das verusacht zwar erstmal Kosten, die sind aber Peanuts zu dem, was ein Schaden verursacht. Vielen Dank nochmal!